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土地補(bǔ)貼對(duì)企業(yè)估值影響的討論

來(lái)源：支點(diǎn)投資作者：谷米發(fā)布時(shí)間：2013-08-05

　　在實(shí)務(wù)中遇到一個(gè)擬投資企業(yè)，企業(yè)還沒(méi)有形成規(guī)?；匿N售，企業(yè)的主要價(jià)值在技術(shù)和潛在的市場(chǎng)應(yīng)用上。為了提高自身的估值，企業(yè)負(fù)責(zé)人在估值談判前做了很多準(zhǔn)備工作，尤其是對(duì)于企業(yè)現(xiàn)有的無(wú)形資產(chǎn)和未來(lái)可能獲得的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行了估值。企業(yè)負(fù)責(zé)人提出，浙江某地政府愿意引進(jìn)其項(xiàng)目，承諾對(duì)其在當(dāng)?shù)刭?gòu)買土地給予補(bǔ)貼。企業(yè)負(fù)責(zé)人以此作為短期內(nèi)的一個(gè)收入來(lái)源，要求提高對(duì)其企業(yè)的估值。下面將就這個(gè)問(wèn)題，從會(huì)計(jì)入賬的角度進(jìn)行討論，在現(xiàn)行的準(zhǔn)則下，土地補(bǔ)貼是否會(huì)對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)有增值作用，是否會(huì)影響企業(yè)估值：
　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)――政府補(bǔ)助（2006）》中明確指出，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益（非流動(dòng)負(fù)債類科目），并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入各期營(yíng)業(yè)外收入。
　　“土地出讓金返還”類目前在法律法規(guī)中是受到禁止或嚴(yán)格限制的，因此，通常會(huì)以“扶持基金”的名義撥付。一般的形式流程是，當(dāng)?shù)卣谡５耐顿Y項(xiàng)目合同、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同等合同之外，與投資方另行簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)稅收或者土地出讓金的返還比例、返還方式作出約定，之后，多數(shù)通過(guò)“開發(fā)區(qū)開發(fā)公司”子類的具有政府背景的企業(yè)撥付，一般不直接由財(cái)政資金賬戶直接撥付。這類“扶持基金”需要取得相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，以確定是資產(chǎn)相關(guān)還是與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助。如果是資產(chǎn)相關(guān)性質(zhì)，不能一次性計(jì)入當(dāng)期損益，也不能認(rèn)定為資本公積。
　　同時(shí)，根據(jù)《公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1號(hào)——非經(jīng)常性損益》規(guī)定，此類扶持基金形成的營(yíng)業(yè)外收入，應(yīng)界定為非經(jīng)常性損益。但是，按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。
　　那么企業(yè)在浙江建廠，招拍掛獲得土地后，再收到政府的土地補(bǔ)貼款，應(yīng)該做如下分錄（金額為假設(shè)，土地使用50年）：
　　(1)招拍掛取得土地
借：無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)? 100萬(wàn)
　　貸：貨幣資金???????? 100萬(wàn)
??? (2)收到補(bǔ)貼款：
借：貨幣資金????? 80萬(wàn)
　　貸：遞延收益-政府補(bǔ)助 80萬(wàn)
　　到這里為止，資產(chǎn)類科目變化為：貨幣資金先減少100，再增加80，無(wú)形資產(chǎn)增加100；負(fù)債類科目變化為：遞延收益增加80。以凈資產(chǎn)來(lái)看，并無(wú)變化。
每期攤銷時(shí)
借：管理費(fèi)用-無(wú)形資產(chǎn)攤銷 2萬(wàn)
　　貸：累計(jì)攤銷????????? 2萬(wàn)
借：遞延收益-政府補(bǔ)助??????? 1.6萬(wàn)
　　貸：營(yíng)業(yè)外收入-政府補(bǔ)助? 1.6萬(wàn)
　　每期實(shí)際確認(rèn)由土地受讓金返還獲得的政府補(bǔ)貼時(shí)，增加營(yíng)業(yè)外收入科目，需要繳納所得稅。該部分營(yíng)業(yè)外收益也不能作為估值的依據(jù)，因?yàn)閷儆诜墙?jīng)常性損益。
　　根據(jù)上述過(guò)程來(lái)看，企業(yè)在浙江取得土地，從正面過(guò)程來(lái)看，只是無(wú)形資產(chǎn)科目余額發(fā)生變化，如果以凈資產(chǎn)對(duì)其作價(jià)，可以不用考慮所獲得的土地。